STREFA WIEDZY

Nieruchomość lokalowa

– numer księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu 

– podstawa nabycia nieruchomości lub umowa przedwstępna / deweloperska

– numer księgi wieczystej prowadzonej dla części wspólnej nieruchomości

– dokumenty dodatkowe: rzut lokalu, wypis z rejestru / kartoteki lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

– zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej dotyczące przydziału lokalu

– numer księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu (jeśli założono)

– podstawa nabycia nieruchomości lub umowa przedwstępna

– numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej

– dokumenty dodatkowe: rzut lokalu, wypis z kartoteki lokalu

Nieruchomość gruntowa niezabudowana

– numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości

– aktualny wypis z rejestru gruntów

– kopia mapy ewidencyjnej / zasadniczej lub wyrys z rejestru gruntów

– dokumenty dodatkowe (jeśli dotyczy): decyzja o warunkach zabudowy, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości, decyzja o pozwoleniu na budowę

Nieruchomość gruntowa zabudowana

– numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości

– aktualny wypis z rejestru gruntów

– kopia mapy ewidencyjnej / zasadniczej lub wyrys z rejestru gruntów

– dokumentacja techniczna budynku (opis techniczny, zestawienie powierzchni, projekt budowlany)

– decyzja zezwalająca na użytkowanie budynku / zgłoszenie zakończenia budowy

– decyzja o pozwoleniu na budowę

– dokumenty dodatkowe (jeśli dotyczy): decyzja o warunkach zabudowy, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości

Operat szacunkowy – jest dokumentem, który ma znaczenie urzędowe, zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Operat szacunkowy obok przedmiotu, zakresu, daty i celu wyceny, musi wskazywać podstawę formalną, opis stanu nieruchomości i jej przeznaczenia wraz z załączoną dokumentacją fotograficzną, analizę rynku nieruchomości, opis wybranej metody szacowania, dokonywane obliczenia oraz oczywiście – wynik wyceny, zaokrąglony do pełnej sumy. Operat szacunkowy może zostać sporządzony jedynie przez rzeczoznawcę majątkowego, który podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy – osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Określa wartość nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z szacowaną nieruchomością. Jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności w zakresie szacowania nieruchomości oraz wyceny nieruchomości.

Nieruchomość gruntowa – należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Nieruchomość budynkowa – to budynek trwale z związany gruntem, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowi części składowych nieruchomości gruntowej, lecz jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Nieruchomość budynkowa, jako odrębna własność, może powstać, w przeciwieństwie do nieruchomości lokalowej, tylko w drodze konkretnego przepisu prawnego określającego także status prawny odrębnej własności budynku, a w szczególności relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony.

Nieruchomość lokalowa – to część budynku, która na podstawie przepisów szczególnych nie stanowi części składowej nieruchomości gruntowej, lecz jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Nieruchomość lokalowa jest przedmiotem prawa własności. Odrębną nieruchomością może być tylko samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu (lokal użytkowy).

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – jest ograniczonym prawem rzeczowym, jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, jednak nie jest jednak tożsame z prawem własności. Uprawniony posiada prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem lokalu. Do tych uprawnień nie jest potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej. Nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się członkiem spółdzielni. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta. Nabywca zawiadamia niezwłocznie spółdzielnię o nabyciu prawa. Obecnie od 31 lipca 2007 r. nie ma możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo to wcześniej było ustanawiane przez spółdzielnie mieszkaniowe i nadal przysługuje osobom, na rzecz których zostało ustanowione. Osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może założyć księgę wieczystą na to prawo, ale nie jest to konieczne.

Użytkowanie wieczyste – jest prawem pośrednim pomiędzy prawem własności a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Użytkownik wieczysty, podobnie jak właściciel, może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W swobodnym dysponowaniu tym prawem ograniczają go jedynie przepisy ustaw, zasady współżycia społecznego oraz treść umowy oddającej mu grunt w użytkowanie wieczyste. Standardowy okres oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste to 99 lat, jednak w wyjątkowych przypadkach czas ten może być skrócony, jednak nie mniej niż do 40 lat. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobierana jest pierwsza opłata i opłaty roczne. 

Cechą charakterystyczną użytkowania wieczystego gruntów jest to, że właścicielem gruntu pozostaje gmina lub Skarb Państwa, natomiast wzniesione na gruncie budynki, budowle i urządzenia stają się własnością wieczystego użytkownika. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Co wpływa na cenę operatu? Cena operatu szacunkowego jest uzależniona przede wszystkim od rodzaju nieruchomości. Ponadto na wpływ kosztu usługi mają również: cel wyceny, rodzaj określanej wartości, zakres wyceny. 

W zakładce cennik podano orientacyjne koszty sporządzenia wyceny dla nieruchomości typowych na rynku. Wraz ze wzrostem skomplikowania opracowania oraz wzrostem nakładu pracy koszt będzie rósł. 

Najczęściej spotykane sytuacje generujące dodatkowe koszty to: konieczność pomiaru budynku z uwagi na brak dokumentacji technicznej, oszacowanie dwóch wartości nieruchomości: aktualnej oraz docelowej, pozyskanie dokumentacji geodezyjnej w imieniu Klienta, itp.

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.  

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.  

Podejście porównawcze – polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Podejście dochodowe – polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. 

Podejście kosztowe – polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. 

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.   

ROI – return on investment, czyli zwrot z inwestycji. 

Wskaźnik rentowności stosowany w celu zmierzenia efektywności inwestycji,  często interpretowana ekonomicznie jako stopa zwrotu z nakładów inwestycyjnych poniesionych na realizację konkretnej inwestycji. 

Wartość wskaźnika może być przedstawiona w postaci procentowej lub stosunku liczbowym. 

ROI = zysk netto / kapitał x 100 proc.

Z pomocą ROI można oszacować również, jaki zysk generuje każda wydana złotówka. 

Jeżeli wskaźnik ROI wynosi 50 proc. oznacza to 50 groszy zysku za każdą wydaną złotówkę.

ROE – Return on Equity, czyli rentowność kapitału własnego. 

Wskaźnik rentowności oznaczający, jak wiele zysku udało się wygospodarować inwestorowi z wniesionych kapitałów własnych.

ROE = zysk netto / średni stan kapitału własnego

IRR – Internal Rate of Return, czyli wewnętrzna stopa zwrotu. 

Jedna z częściej stosowanych metod oceny efektywności projektów inwestycyjnych. IRR uwzględnia zmianę wartości pieniądza w czasie, pokazując realną stopę dochodu z inwestycji. 

Kalkulacja wewnętrznej stopy zwrotu inwestycji jest dość złożona i wymaga użycia metody kolejnych przybliżeń (prób i błędów). 

NPV – net present value, czyli wartość bieżąca netto. 

NPV stanowi różnicę pomiędzy zdyskontowanymi przepływami pieniężnymi (PV) a nakładami początkowymi (K).

NPV = NCFt(-) / (1+k)^t + NCFt(+) / (1+k)^t

Metoda należy do kategorii metod dynamicznych i jest oparta na analizie zdyskontowanych przepływów pieniężnych przy podanej stopie dyskonta.

NPV często daje jednoznaczne przesłanki w zakresie decyzji inwestycyjnych. Zgodnie z przesłankami inwestycja jest akceptowana, jeżeli jej NPV ≥ oraz odrzucana, gdy NPV<0.

Dla inwestycji (o typowych przepływach pieniężnych) zachodzą także następujące zależności:

– jeżeli stopa dyskonta > IRR, to NPV<0

– jeżeli stopa dyskonta = IRR, to NPV=0

– jeżeli stopa dyskonta < IRR, to NPV>0.

PP – payback period czyli okres zwrotu z inwestycji. 

Wskaźnik określa długość okresu jaki jest potrzebny, aby nakłady inwestycyjne poniesione na realizację danego przedsięwzięcia inwestycyjnego zostały zrównoważone korzyściami netto generowanymi przez inwestycję.

T = t + N₀ / Pt

PP interpretowany jako liczba lat po jakich zainwestowane nakłady zwrócą się z uzyskiwanych z przedsięwzięcia korzyści netto.