Wycena nieruchomości mieszkaniowych

Najbardziej powszechne wyceny są sporządzane dla nieruchomości mieszkaniowych w celu zabezpieczenia wierzytelności w banku. Mamy ponad 10-letnie doświadczenie w wycenie nieruchomości mieszkaniowych na terenie województwa wielkopolskiego.

Czym jest wycena nieruchomości mieszkaniowych? 

Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego określa się wartość nieruchomości, która może być dokonywana dla różnych celów (np. w celu ustalenia wysokości odszkodowania, przy udzielaniu kredytu hipotecznego, w celu sprzedaży, podziału majątku).

Kiedy konieczna jest wycena nieruchomości mieszkaniowych? 

Wycena nieruchomości mieszkaniowych jest wymagana przez urzędy lub banki w celu podjęcia decyzji. Np. w celu zabezpieczenia wierzytelności banku w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny. Rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy, który stanowi oficjalny dokument określający wartość rynkową nieruchomości. Udział rzeczoznawcy majątkowego będzie konieczny również wtedy, gdy wynika to wprost z przepisów, np. w przypadku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, ustalania wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, zbywania nieruchomości będących własnością publiczną lub sporach sądowych dotyczących nieruchomości.

Co to jest wartość rynkowa nieruchomości? 

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, tj: 

• strony transakcji były od siebie niezależne, 
• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy, 
• strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Kto może wycenić nieruchomość?

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wyceny nieruchomości może dokonać rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia nadawane przez Ministra Rozwoju i Technologii. Sporządza on operat szacunkowy. Tytuł „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej.  Co to jest operat szacunkowy? Operat szacunkowy czyli dokument sporządzony w formie pisemnej lub elektronicznej, w którym rzeczoznawca majątkowy szacuje wartość nieruchomości. Operat jest sporządzany w określonym celu i tylko w tym celu może być wykorzystywany. Ograniczona jest również czasowo możliwość jego wykorzystywania, gdyż jest „ważny” przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, pod warunkiem, że w tym okresie nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości.   

Potwierdzenie aktualności a aktualizacja operatu szacunkowego, na czym polegają?

Po okresie “ważności” operatu szacunkowego może być on nadal wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy, ale tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenia aktualności operatu można dokonać tylko raz, czyli „ważność” operatu szacunkowego może być „wydłużona” maksymalnie do 24 miesięcy od daty jego sporządzenia. Potwierdzając aktualność, do operatu szacunkowego dołącza się klauzulę, w której rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności tego dokumentu oraz analizę. Z analizy powinno wynikać, że od daty sporządzenia operatu szacunkowego nie nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na określenie wartości nieruchomości. Jeśli wartość nieruchomości uległa zmianie, rzeczoznawca majątkowy poproszony o potwierdzenie aktualności operatu powinien odmówić dokonania tej czynności.  W takim przypadku konieczna jest aktualizacja czyli sporządzenie nowego operatu szacunkowego. 

Przykład: Na co zwraca uwagę rzeczoznawca majątkowy przy wycenie nieruchomości mieszkaniowej w Poznaniu?

Lokalizacja:  czy nieruchomości zlokalizowane są w atrakcyjnych dzielnicach, blisko centrum miasta lub w pobliżu udogodnień takich jak sklepy, szkoły, parki czy przystanki komunikacji miejskiej, czy okolica uznawana jest za prestiżową, itp.  

Stan techniczny:  nieruchomości w dobrym stanie technicznym będą wyceniane wyżej niż te wymagające remontu lub modernizacji, ponadto brane są pod uwagę jakość materiałów budowlanych, oraz wyposażenie w dodatkowe instalacje.   

Wielkość i układ pomieszczeń:  nieruchomości o większej powierzchni użytkowej i atrakcyjnym układzie pomieszczeń, o dobrej ekspozycji będą wyceniane wyżej niż te mniejsze lub o niekorzystnym układzie.  

Standard wykończenia:  nieruchomości wykończone w wysokim standardzie mogą być wyceniane wyżej niż te wymagające dodatkowych nakładów finansowych na wykończenie, za standard wykończenia przyjmuje się wykończenie ścian i podłóg, zabudowę stałą, armaturę i AGD w zabudowie stałej, nie bierze się pod uwagę mebli oraz elementów wyposażenia nie związanych na stałe z nieruchomością. Inne udogodnienia:  dostępność garażu, komórki lokatorskiej, dodatkowe powierzchnie, ogród, itp.

Cennik